Capacité d’emprunt : clé de réussite pour investir dans les parkings

Investir dans les parkings est souvent présenté comme un placement sûr et rentable, avec des contraintes de gestion limitées et des rendements attractifs. Cependant, avant de se lancer, il est essentiel de comprendre sa capacité d’emprunt. Elle détermine le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque et, par conséquent, le type et le nombre de parkings que vous pouvez acquérir.

Dans cet article, nous expliquons ce qu’est la capacité d’emprunt, comment elle est calculée, et comment optimiser votre financement pour un investissement dans les parkings.

1. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque est prête à vous prêter en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre profil financier. Elle dépend principalement de :

Vos revenus mensuels (salaires, revenus locatifs, pensions…),
Vos charges récurrentes (loyers, crédits en cours, pensions alimentaires…),
Votre taux d’endettement maximal autorisé (généralement 35 % en France),
La durée et le type de prêt envisagé.

Pour un investisseur, la capacité d’emprunt détermine donc le budget disponible pour acheter un ou plusieurs parkings et constitue un élément clé pour bâtir une stratégie d’investissement rentable.

2. Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Le calcul de la capacité d’emprunt repose sur deux éléments principaux : le taux d’endettement et les revenus disponibles.

🔹 2.1 Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond au pourcentage de vos revenus mensuels consacrés au remboursement de crédits. Les banques fixent généralement un seuil maximum de 35 % pour garantir que vous pouvez rembourser votre prêt sans mettre en danger votre budget quotidien.

Exemple :

Revenus mensuels : 3 000 €
Charges (loyer, autres crédits) : 500 €
Capacité maximale mensuelle de remboursement = 35 % de 3 000 € = 1 050 €
Capacité restante pour un crédit immobilier = 1 050 € – 500 € = 550 €

🔹 2.2 Les revenus pris en compte

Pour un investissement dans les parkings, les banques considèrent souvent les revenus locatifs attendus comme un revenu complémentaire. Cependant, elles appliquent généralement un abattement de 30 % pour tenir compte du risque de vacance locative ou d’impayés.

Exemple :

Revenu locatif prévu pour un parking : 100 € / mois
Revenu pris en compte par la banque : 100 € x 70 % = 70 €

🔹 2.3 La durée du prêt et le taux d’intérêt

La durée du prêt et le taux d’intérêt influencent directement le montant empruntable :

Plus le prêt est long, plus les mensualités sont faibles, ce qui augmente la capacité d’emprunt.
Un taux d’intérêt élevé réduit la part des mensualités consacrée au capital, diminuant la capacité d’emprunt.

Astuce : Les prêts pour de petits investissements comme une place de parking sont souvent plus courts (5 à 10 ans), alors que les lots de plusieurs places peuvent bénéficier de durées plus longues pour réduire la mensualité.

3. Capacité d’emprunt et investissement dans les parkings

La capacité d’emprunt est particulièrement importante dans le domaine des parkings, car :

🔹 3.1 Pour une seule place de parking

Le coût d’une place de parking est généralement modeste (de 10 000 à 25 000 € en moyenne selon la ville). Dans ce cas :

Il est possible de financer l’achat avec un crédit à la consommation, si la capacité d’emprunt ne permet pas un crédit immobilier classique.
L’abattement bancaire sur les revenus locatifs a moins d’impact, car le montant emprunté est faible.

🔹 3.2 Pour un lot de plusieurs parkings

Si vous souhaitez acquérir plusieurs places en une seule fois, le coût total peut rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. Dans ce cas :

Seul un crédit immobilier classique permet de financer l’investissement.
La capacité d’emprunt devient alors déterminante pour calculer le nombre de places que vous pouvez acquérir.
L’apport personnel et les revenus locatifs futurs seront scrutés par la banque pour sécuriser le prêt.

🔹 3.3 L’effet levier

Investir dans les parkings avec un crédit permet de bénéficier de l’effet levier du crédit :

Vous utilisez l’argent de la banque pour générer un revenu locatif,
Les loyers peuvent rembourser tout ou partie du crédit,
À la fin du prêt, vous possédez un patrimoine générateur de revenus passifs.

Cependant, le succès dépend de la bonne estimation de votre capacité d’emprunt, pour éviter d’être surendetté.

4. Optimiser sa capacité d’emprunt

Il existe plusieurs leviers pour augmenter sa capacité d’emprunt et donc pouvoir investir davantage dans les parkings :

🔹 4.1 Réduire les charges existantes

Rembourser ou solder les crédits en cours,
Renégocier les prêts immobiliers ou personnels pour baisser les mensualités,
Éliminer les dépenses fixes importantes si possible.

🔹 4.2 Augmenter les revenus

Inclure les revenus locatifs des parkings existants (après abattement bancaire),
Ajouter des revenus annexes stables,
Envisager un co-emprunt avec un proche pour mutualiser les revenus et les capacités.

🔹 4.3 Apport personnel

Un apport plus important permet de diminuer le montant emprunté,
Réduit le risque pour la banque et peut faciliter l’obtention d’un taux plus attractif.

🔹 4.4 Choisir la bonne durée de prêt

Prêter sur une durée plus longue réduit la mensualité,
Mais attention : le coût total du crédit augmente avec la durée.
Il est important de trouver un équilibre entre mensualité confortable et coût global.

5. Simulation de capacité d’emprunt pour un investissement parking

Exemple concret :

Revenus mensuels : 3 500 €
Charges actuelles : 500 €
Revenu locatif prévu pour 3 parkings : 300 € / mois (après abattement 70 %) = 210 €
Taux d’endettement maximal : 35 %

Calcul :

Capacité maximale mensuelle = 3 500 € x 35 % = 1 225 €
Capacité restante pour crédit = 1 225 € – 500 € = 725 €
Ajout des revenus locatifs pris en compte = 725 € + 210 € = 935 €

Avec une mensualité de 935 €, sur 10 ans à un taux de 4 % : montant empruntable ≈ 112 000 €.

Conclusion : possibilité d’acquérir 3 à 4 places de parking selon le prix unitaire.

6. Conclusion

La capacité d’emprunt est un élément clé pour réussir un investissement dans les parkings. Elle détermine le budget disponible, le nombre de places à acheter et le type de financement à privilégier.

Pour optimiser son investissement :

Évaluez vos revenus et charges avec précision,
Incluez les revenus locatifs dans vos simulations,
Négociez avec la banque et envisagez un apport personnel pour sécuriser le prêt,
Choisissez la durée et le type de crédit adaptés à vos objectifs.

Investir dans les parkings peut être rentable et sécurisé, à condition de bien maîtriser sa capacité d’emprunt et d’adapter le projet à votre profil financier.